Come funzionano i lavori straordinari in condominio
Rifare il tetto, la facciata o l’ascensore richiede decisioni, soldi disponibili e controllo: ecco come si procede.
Di cosa si tratta
La legge non ne dà una definizione: sono in genere interventi non ricorrenti e di importo rilevante, come rifacimento di tetto o facciata, sostituzione di ascensore o caldaia centralizzata, adeguamenti impiantistici e innovazioni.
Chi decide e con quali maggioranze
Decide l’assemblea (art. 1135 c.c.). L’amministratore non può ordinare lavori straordinari, salvo urgenza, e deve riferire alla prima assemblea. Per le riparazioni straordinarie di notevole entità servono la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio; per le innovazioni valgono maggioranze più alte, con regole particolari per alcune categorie di interventi.
Il fondo speciale
Per le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni l’assemblea deve costituire un fondo speciale di importo pari ai lavori. Se il contratto prevede pagamenti graduali in base allo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti.
Come procediamo
- sopralluogo e, se serve, incarico a un tecnico;
- più preventivi confrontabili;
- verifica di imprese, assicurazioni e regolarità contributiva;
- assemblea con ordine del giorno, preventivi e piano di riparto;
- titoli edilizi, sicurezza di cantiere e contratto;
- controllo dell’avanzamento, collaudo e rendicontazione ai condomini.
Eventuali agevolazioni fiscali vanno verificate caso per caso sulla normativa vigente.
Informazioni di carattere generale, aggiornate a ottobre 2026: non sostituiscono una consulenza sul singolo caso. Le norme citate sono quelle del codice civile e delle disposizioni di attuazione.
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