Quando è obbligatoria la nomina dell’amministratore di condominio
La legge impone l’amministratore solo oltre una certa dimensione del condominio, ma i vantaggi riguardano anche gli edifici più piccoli.
La soglia di legge
L’art. 1129 del codice civile prevede che, quando i condomini sono più di otto, l’assemblea debba nominare un amministratore. Si contano i condomini, cioè i proprietari, e non le singole unità immobiliari. Se l’assemblea non provvede, la nomina può essere chiesta all’autorità giudiziaria da ciascun condomino o dall’amministratore dimissionario.
Come avviene la nomina
La nomina è deliberata dall’assemblea con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). L’incarico dura un anno e si intende rinnovato per un altro anno, salvo revoca. Al momento della nomina l’amministratore deve indicare in modo analitico il compenso richiesto: in mancanza, la nomina è nulla.
Chi può svolgere l’incarico
Se non è uno dei condomini, l’amministratore deve avere i requisiti dell’art. 71-bis delle disposizioni di attuazione: tra gli altri, godimento dei diritti civili, assenza di condanne per determinati reati, diploma di scuola secondaria di secondo grado, formazione iniziale e aggiornamento periodico. L’assemblea può inoltre chiedere una polizza di responsabilità civile professionale.
Sotto gli otto condomini
La nomina è facoltativa. Senza amministratore, però, i condomini devono occuparsi direttamente di contabilità, convocazioni, pagamenti, adempimenti fiscali e manutenzioni: attività in cui gli errori costano e le responsabilità ricadono su tutti.
Informazioni di carattere generale, aggiornate a ottobre 2026: non sostituiscono una consulenza sul singolo caso. Le norme citate sono quelle del codice civile e delle disposizioni di attuazione.
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